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1、糧草未動(dòng)，兵馬先行

美國(guó)是一個(gè)金融管制特別嚴(yán)格的國(guó)家，無(wú)論是貸款買房，還是全現(xiàn)金買房，資金都必須首先進(jìn)入美國(guó)境內(nèi)銀行的賬戶內(nèi)。再?gòu)拿绹?guó)境內(nèi)銀行賬戶進(jìn)入公證行（Escrow）專用賬戶，最后由公證行根據(jù)產(chǎn)權(quán)負(fù)債情況，對(duì)資金進(jìn)行分割，保證買賣雙方的利益。

貸款買房就相對(duì)更加復(fù)雜，購(gòu)房首付款資金進(jìn)入美國(guó)銀行賬戶后，必須提供一個(gè)月或者兩個(gè)月干凈的月結(jié)單。不同的貸款銀行，對(duì)干凈的月結(jié)單期限也不一致。

美國(guó)貸款買房，香港、澳門、加拿大、澳大利亞、新西蘭等自由資本主義國(guó)家或地區(qū)銀行的月結(jié)單，美國(guó)貸款銀行也認(rèn)可。但是，在最后交割時(shí)，資金也必須按照指定，先進(jìn)入美國(guó)境內(nèi)銀行，再進(jìn)入Escrow專用賬戶，最后進(jìn)行分割。

特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，依據(jù)筆者的交易經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)貸款買房能否快速批準(zhǔn)的關(guān)鍵點(diǎn)，就在于能否提供干凈的月結(jié)單。

美國(guó)是一個(gè)信息完全公開、透明的社會(huì)，房產(chǎn)交易市場(chǎng)概莫能外。社會(huì)公眾可以透過(guò)Zillow、Redfin等網(wǎng)路平臺(tái)，了解認(rèn)識(shí)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。

一是多看市場(chǎng)供應(yīng)房屋的報(bào)價(jià)情況；二是觀察市場(chǎng)成交情況；三是觀察房屋的歷史交易狀況。

對(duì)市場(chǎng)熟悉了，就能夠?yàn)楹竺鎱⑴c市場(chǎng)博弈提供支持。

美國(guó)在售房源，由專業(yè)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)照片上傳專業(yè)經(jīng)紀(jì)會(huì)員網(wǎng)站Crmls后，經(jīng)過(guò)授權(quán)，Zillow、Redfin等公眾平臺(tái)再?gòu)V泛傳播。

房屋照片與實(shí)際情況相差無(wú)幾，如果過(guò)分美化，買房客人現(xiàn)場(chǎng)觀看后，也不會(huì)滿意，工作也是白搭。真實(shí)客觀，利人利己。

通過(guò)照片，通過(guò)谷歌地圖，我們可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋況等情景。符合基本要求，我們?cè)佻F(xiàn)場(chǎng)查看，省時(shí)省力。

優(yōu)質(zhì)房源通常在上市三十天內(nèi)的房源中選擇，如果超過(guò)三十天未能售出，房屋多少會(huì)有一些問(wèn)題。比如要價(jià)過(guò)高，或者靠近主干道、高速公路，或者路沖，或者格局不好等硬傷。

由于傳統(tǒng)觀念，華人購(gòu)房，大多喜歡講價(jià)。然而，美國(guó)買房，優(yōu)質(zhì)房源，一旦上市，就會(huì)被多人盯上，只要開價(jià)公道，就會(huì)出現(xiàn)多人競(jìng)價(jià)，一旦競(jìng)價(jià)，成交價(jià)格就可能高于賣主開價(jià)。

發(fā)現(xiàn)一棟優(yōu)質(zhì)房源，避免出現(xiàn)競(jìng)價(jià)格局，只有盡快滿足賣家開價(jià)要求，獲得交易權(quán)，屏蔽其他買家參與抬價(jià)。獲得了交易權(quán)，就獲得了主動(dòng)權(quán)，因?yàn)樽鳛橘I家，還有選擇退出交易的權(quán)力，而賣家卻沒(méi)有后悔的權(quán)力。

房子選好了，后面的交易都屬于程序化，詐欺現(xiàn)象在美國(guó)屬于重罪，只要遵守基本游戲規(guī)則，被欺蒙拐騙，可能性極小。

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