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2018年剛開(kāi)春，又有一批投資人去了愛(ài)爾蘭生活。不管走到哪里，房子都是急需解決的事情之一，也是很多投資人最難以決斷的問(wèn)題。

買房？

目前愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)不斷上漲，不知道買哪里才合適。

租房？

感受不到家的存在，沒(méi)有安全感。

那么，究竟是買房好還是租房好？

這涉及到多種因素，愛(ài)爾蘭一般習(xí)慣使用總收益（Yield），也稱為投資回報(bào)率（Return on Income，簡(jiǎn)稱ROI）。投資回報(bào)率是扣除費(fèi)用前的投資收入回報(bào)，按照年租金收入除以房?jī)r(jià)計(jì)算。公式如下：

投資回報(bào)率（%） = 年租金÷房屋價(jià)格

舉個(gè)例子，一套房屋的價(jià)格為30萬(wàn)歐元，它的月租金為 1,500歐元，那么它的投資回報(bào)率為：

（1,500×12）÷300,000=6%

投資回報(bào)率為6%，相當(dāng)于投資到一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)高收益穩(wěn)定的長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品。

春天 綠葉分割線

如果把這個(gè)公式的分子分母換一下位置，就是美國(guó)人通常考慮購(gòu)房還是租房采用的考量辦法了，叫做租售比。租售比為投資人提供了一個(gè)是買房還是租房更加劃算的比較辦法，計(jì)算公式如下：

房屋租售比= 房屋價(jià)格 ÷（月租金 × 12）

還是上面的例子，這套房屋的租售比為：

300,000÷（1,500×12）=16.67

租售比為16.67，那么意味著：若現(xiàn)在購(gòu)買這套房產(chǎn)并立刻出租該房產(chǎn)，那么投資人可以憑借租金收入，在16.67年后收回購(gòu)買該房產(chǎn)的本金。因此，租售比對(duì)于進(jìn)行房產(chǎn)固定收益投資感興趣的投資者而言，是一個(gè)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。

投資購(gòu)房，應(yīng)該買哪里？

根據(jù)愛(ài)爾蘭大型房地產(chǎn)商daft.ie的報(bào)告，以首都都柏林為例，租售比最高的是都柏林市中心，平均14年即可以收回房產(chǎn)本金。排在第二的是都柏林西郊，平均16.10年就可以收回房產(chǎn)本金。都柏林北部也不錯(cuò)，16.36年可以收回本金。

從投資回報(bào)率看，市中心排名第一，西郊排名第二，接下來(lái)就是都柏林北部。

圖為都柏林平均房?jī)r(jià)和租金對(duì)比圖

將上圖表格化一下，可能更清楚一些。

也就是說(shuō)，從純粹的投資購(gòu)房看，建議投資人優(yōu)先購(gòu)買都柏林市中心的房產(chǎn)，甭管是從投資回報(bào)率上看，還是收回本金的時(shí)間長(zhǎng)度上看，市中心都是最好的選擇。

購(gòu)房自住，從性價(jià)比看，應(yīng)該買哪里？

Daft.ie的報(bào)告對(duì)都柏林各區(qū)的平均房?jī)r(jià)也作了分析。綜合考慮了房屋類型、房間數(shù)量、區(qū)域位置不同對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以及房?jī)r(jià)漲幅。

圖為都柏林地區(qū)房產(chǎn)均價(jià)（€'000）圖

從上表看，基本可以總結(jié)以下幾點(diǎn)。

所有類型的房屋，4區(qū)的是最貴的；

除了4區(qū)的房屋之外，D2、D6、SouthCo.Dublin、D6W、D3、D14、D18這幾個(gè)區(qū)域的房子也比較貴；

都柏林北部的房子比南部的房子要便宜；

兩居，20萬(wàn)歐以下，推薦D10、D11、D17、D22、D24的房產(chǎn)；

25萬(wàn)歐左右的兩居室，推薦在D5、D9、D7、D8、D12、D13、D15購(gòu)買房產(chǎn)。

綜合以上信息，結(jié)合都柏林的區(qū)域分布、房?jī)r(jià)漲幅，以及學(xué)校資源分布的情況，小編推薦區(qū)域D7、D8、D17。這三個(gè)區(qū)域房子價(jià)格比較適中，但房?jī)r(jià)漲幅很高。適合投資和生活。

先租房過(guò)渡，再考慮買房，該如何選？

根據(jù)最新報(bào)告，愛(ài)爾蘭目前全國(guó)平均租金比2011年房地產(chǎn)低谷期高出65%。超高的租金使買房比租房更合算。但是考慮到愛(ài)爾蘭整個(gè)房源緊張，投資人移居到愛(ài)爾蘭后，可能短時(shí)間內(nèi)很難購(gòu)買到房產(chǎn)，建議可以先臨時(shí)租一個(gè)房子，作為過(guò)渡。先了解市場(chǎng)，熟悉當(dāng)?shù)厣睿儋I房子。

目前愛(ài)爾蘭全國(guó)平均租金為1,227歐元，比2008年房地產(chǎn)高峰時(shí)還高出19.2%。都柏林南郊（South County Dublin）是全國(guó)租金最貴的地方，去年平均月租1,995歐元；其次是都柏林南部（South Dublin City），租金1,939歐元。

都柏林市中心租金為1,869歐元，都柏林北部（North Dublin city）租金為1,709歐元。

圖為都柏林區(qū)域租金圖

綜合分析區(qū)域位置以及租金，建議如果投資人是頻繁海外出差的話，可以選擇離機(jī)場(chǎng)近的D5、D11、D3和D17。如果考慮孩子的教育，可以選擇10、12、16區(qū)的房子，靠近學(xué)校聚集區(qū)，方便上學(xué)。

圖為都柏林分區(qū)圖

房源緊張，早做打算，早下手

根據(jù)Daft.ie的報(bào)告，2017年2月份全國(guó)可供出租房屋僅有3,143套，是2006年以來(lái)的最低紀(jì)錄。擁有全國(guó)四分之一人口的都柏林，在2017年可供出租房屋僅有1,350套，僅為2009年的五分之一。

另外，歐洲人的施工進(jìn)度都是蝸牛速度，愛(ài)爾蘭原本新房就不多，在售的也以二手房居多。都柏林接近90%的房產(chǎn)在6個(gè)月內(nèi)就完成交易。其中，2個(gè)月內(nèi)完成交易的占比40%左右。

負(fù)責(zé)編寫daft.ie租金報(bào)告的經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂（Ronan Lyons）也表示，要滿足目前的房屋需求，全國(guó)每年要開(kāi)發(fā)四萬(wàn)套房屋，但去年一年愛(ài)爾蘭新建房屋數(shù)量只有兩萬(wàn)套。

在愛(ài)爾蘭房源緊張，交易時(shí)間短這樣的背景下，還是建議移居愛(ài)爾蘭的投資者早做打算，看中就下手。

全球領(lǐng)先的人力資源咨詢機(jī)構(gòu)ECA International公布的數(shù)據(jù)顯示，都柏林已經(jīng)和倫敦、巴黎和蘇黎世等國(guó)家躋身歐洲租金最高城市前10名。相比北京房?jī)r(jià)上的去、房租上不去的情況，愛(ài)爾蘭的房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是投資自住的絕佳選擇。有大量資金的投資人可以適當(dāng)?shù)耐顿Y幾套房產(chǎn)，然后出租獲取收益；只是生活自住的投資人建議可以先租一個(gè)房子，待熟悉當(dāng)?shù)厣睿Y(jié)合自身需求，碰到合適的再下手。