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美國因其經濟發達，法制健全，房地產市場有比較強的規律可循這些特點，成為了越來越受到國人歡迎的投資目的地國家。不論是機構投資者還是普通的自然人投資者在想要全球化配置自己的資產時，總是不可避免地把目光投向美國。

但美國的法律體系以及稅收體系與中國有較大差別，習慣了在中國購房的客戶初接觸美國房產時會有一些不適應。

以投資類房產為例，即買房之后客戶將房產出租出去，幾年之后講房產轉售出去。這種情況不同于移民客戶買房自住的需求，買房自住只需要按時繳納房產稅,其他稅務類別很少會涉及到。而在美國的投資類房產，相關交易行為會和以下這些稅種打交道。

一、個人所得稅Income Tax

客戶在美國買完房產之后，將其出租，出租所產生的收入需要繳納個人所得稅。談到個人所得稅，需要注意幾個概念和節點：

第一，納稅人識別號，也叫稅號，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（個人納稅者識別號）的縮寫。作為外國人在美國出租自己的房產，稅務部門需要扣除（Withholding）租金收入的30%作為預扣稅（請注意此處提到的是租金收入作為個人所得稅應稅收入的預扣稅，與我后面講到的關于房產出售的外國人預扣稅15%是兩回事，請注意區分）。

所以僑外移民建議各位客戶可以在準備購房或者購房之后馬上申請一個稅號（ITIN），拿到稅號之后再收租金就不需要繳納預扣稅了。預扣稅在個人申請到稅號之后也是可以找國稅局退稅的，但是操作不那么容易，所以建議客戶還是在收租金之前就將稅號準備好。

關于稅號的申請，需要找會計師幫忙，僑外移民有合作的美國專業會計師事務所，可以幫客戶申請。申請周期一般要1-3個月，取決于美國國稅局的審批速度。

第二，免稅額（Personal Exemption）。2017年度美國國稅局規定個人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么客戶就不必繳納個人所得稅。不過還是需要報稅，只是所繳納的稅款為0。

第三，2017年聯邦個人所得稅稅階，如下所示。

美國是聯邦制的國家，聯邦有聯邦的稅收體系，每個州有每個州的稅收體系。從個人所得稅來講，一般來說納稅人需要同時繳納聯邦個人所得稅和州個人所得稅兩種個人所得稅。例如加州（California）的個人所得稅也是有稅階之分，從1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交個人所得稅的，如得克薩斯州(Texas)和佛羅里達州（Florida）等。正是因為如此，更多精明的投資者會選擇德州和佛羅里達州去投資置業。

第四，美國的稅務年度是從每年的1月1日截止到當年的12月31日。

第五，每年的報稅截至日期，對于美國居民（持有美國護照）截止日期是每年的4月15日午夜12點。對于非美國居民報稅的截止日期是每年的6月15日。

二、資本增值稅Capital Gains Tax

客戶持有房產一年之后想要賣出，賣出價與買入價中間的增值部分，需要繳納資本所得稅。如果是一年之內賣出，增值部分的收益按照個人所得稅來征收，對于投資者來說非常不劃算。

增值部分在37,951到418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%。

資本所得稅的個人免稅額依然是$4050。

此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產、債劵、共同基金、藝術品和其它任何有價值的東西等，每年必須申報。但申報與繳稅是兩回事，也就是說有可能不需要繳稅。

三、房產稅Property Tax

美國和加拿大都有房產稅，這個稅收是投資者作為房子的業主每年都需要交給國稅局的。如果有欠款記錄，很有可能客戶的信用記錄會收到影響，這樣如果客戶以后要申請美國移民，或者向銀行申請貸款都有可能收到影響。并且如果房產稅拖欠時間久了，政府有權利拍賣你的房產。所以房產稅是無論如何一定要按時交，不能拖欠。

各州的房產稅率各不相同，加州的房產稅率一般在1.2%上下，佛羅里達州房產稅大約在1.75%上下，紐約州的房產稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產稅率2%-3.75%不等。有的新開發的大社區的房產，除了房產稅之外，還會收房產的附加稅，CFD或者叫Mello-Roos。稅收的主要用途是作為社區發展的費用，用于修建和維護當地的公共設施，如馬路、路燈、警察局、醫院、學校、公園等等。社區發展稅不像房產稅是永久征收，會有固定的征收年限，如30年。

四、關于轉售房產的稅例第1031條 Section 1031

客戶用于商業或者投資的房產在轉售時，如果新購置的房產與賣出的房產等值或者價格高于舊有房產，并且還符合以下條件時，就可以避免繳納舊有房產增值所產生的資本利得稅（Capital Gain Tax）。

首先舊有房產出售后的45天之內需要指定新購置房產，其次，在180天內需要完成過戶。

因為客戶出售舊有房產所得到的收益全部用于購置新房產，理論上客戶并沒有多余的收入產生，所以也沒有可以納稅的稅基，因此客戶可以不用繳納資本利得稅。

不過具體的操作還是需要依靠專業的房產經紀團隊和稅務師為客戶量身策劃，在客戶想要轉賣舊有房產時就開始做全面的考慮與規劃，以在過戶之前與過戶公司進行必要的溝通。

五、外資房產投資預扣稅Foreign Investor Withholding Tax

美國的《外國投資者預扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，縮寫為FIRPTA） 屬于聯邦稅法，目的是杜絕外國人、非永久居民和外國企業在出售房地產時偷稅漏稅。根據規定，任何買家從外國籍的賣家中買房，就必須從合同成交額中預扣15%的稅（這個數字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內，把這筆稅金上繳美國聯邦稅務局，否則罰款可高達一萬美元（針對買家的罰款）。但如果賣主是美國人或者持有美國綠卡，就不必繳納這筆預扣稅。買賣雙方完成交易，國稅局在扣除必要的稅款（如資本增值稅）之后如果15%的稅款仍有剩余，會在報稅之后60-90天退回給賣方。

以上是個人客戶在投資美國房產時常見的稅種，具體稅號的申請與報稅。建議客戶還是委托專業的會計師來幫自己操作打理。美成達有自己常年合作的專業會計師事務所，可以為廣大投資客戶服務，同時，美成達集團也致力于為客戶甄選美國乃至全球的優質房源，為中國高凈值人群提供量身定制的海外置業規劃及后續服務。