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世邦魏理仕愛(ài)爾蘭公司(CBRE Ireland)表示，未來(lái)幾年，將會(huì)有“大量投資”進(jìn)入愛(ài)爾蘭社會(huì)福利房領(lǐng)域。過(guò)去6個(gè)月，投資愛(ài)爾蘭房產(chǎn)的需求一直在“上升”，而投資者“熱衷于購(gòu)買住宅單元和地方政府長(zhǎng)期租賃的房產(chǎn)項(xiàng)目”。

愛(ài)爾蘭福利房情況

2019年，27%的上榜家庭等7年才有房，愛(ài)爾蘭嚴(yán)重缺乏社會(huì)福利房。十年來(lái)，全國(guó)各地的地方政府，都拿著長(zhǎng)長(zhǎng)的住房等候清單。

2019年年中的數(shù)據(jù)表明，有68,693戶等待安置的家庭。2019年，愛(ài)爾蘭交付了21,241套住房，而2020年，預(yù)計(jì)開發(fā)量不超過(guò)15,000個(gè)，供缺關(guān)系之緊張，顯而易見。

以首都都柏林為例，都柏林市議會(huì)的住房名單上排著16,529戶人家，但2019年，其交付目標(biāo)只有1,624套，不足排隊(duì)人數(shù)的10%，但哪怕這樣，同年交付也未達(dá)成預(yù)期，只交付了1,231套住房。

住房問(wèn)題何去何從？強(qiáng)化租賃模式受青睞

為解決剛需問(wèn)題，愛(ài)爾蘭政府在其“重建愛(ài)爾蘭戰(zhàn)略計(jì)劃”中，明確表示要以新建、收購(gòu)、或標(biāo)準(zhǔn)/長(zhǎng)期租賃的方式，大量增加福利房數(shù)量，2016-2021年，交付目標(biāo)設(shè)定為50,000余套福利房。

為達(dá)成目標(biāo)，大量的商業(yè)資本將被引入其中。該政策的出臺(tái)，讓投資者清楚地看到，未來(lái)幾年，政府將大力關(guān)注公共部門和私企之間的合作，共同交付社會(huì)福利房。

在上述所有交付模式中，備受青睞的是長(zhǎng)期租賃模式，又稱“強(qiáng)化租賃計(jì)劃”。

愛(ài)爾蘭政府授權(quán)地方政府與開發(fā)商簽訂長(zhǎng)達(dá)25年的租約，并以市場(chǎng)價(jià)格的95%向開發(fā)商支付房租。

在該模式下，住房的日常維護(hù)均由開發(fā)/運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)，能為政府省下不少麻煩。當(dāng)然，相比其前身“標(biāo)準(zhǔn)版租賃計(jì)劃”，強(qiáng)化租賃的簽訂并不簡(jiǎn)單。它還會(huì)涉及到相當(dāng)多的盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)報(bào)表和多輪談判。然而一旦簽訂，政府、開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)都將進(jìn)入省心模式。

投資者為什么會(huì)被吸引？長(zhǎng)期安全收入流

在整個(gè)愛(ài)爾蘭房產(chǎn)市場(chǎng)，這類已與政府簽訂了長(zhǎng)期租約的福利房備受投資機(jī)構(gòu)偏愛(ài)，尤其是都柏林市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

究其原因，還在于安全。

有地方當(dāng)局或政府批準(zhǔn)，等于有長(zhǎng)期安全收入流，其二，對(duì)某些具有社會(huì)意識(shí)的投資機(jī)構(gòu)而言，環(huán)境與社會(huì)治理（ESG）標(biāo)準(zhǔn)是其投資決策中的重要考量，而社會(huì)福利房因其天然的屬性，將對(duì)這部分投資者尤其有吸引力。

在愛(ài)爾蘭，解決福利房短缺現(xiàn)象被列為國(guó)家首要任務(wù)之一，福利房政策是“重建愛(ài)爾蘭”戰(zhàn)略的核心組成。而根據(jù)該戰(zhàn)略中的“強(qiáng)化租賃”方案，地方政府將作為承租方，與開發(fā)商簽署長(zhǎng)達(dá)25年的長(zhǎng)期整租租約，當(dāng)?shù)卣词袌?chǎng)價(jià)的95%直接向開發(fā)商支付租金，再轉(zhuǎn)租給有需要的人，因此無(wú)需擔(dān)心空置率問(wèn)題。

另外，福利房和養(yǎng)老院項(xiàng)目已成為政府連續(xù)數(shù)年點(diǎn)名支持的項(xiàng)目，愛(ài)爾蘭移民局INIS也明確表示，投資移民申請(qǐng)中，福利房和養(yǎng)老院為優(yōu)先考慮的投資類別。

因此，政府的支持以及項(xiàng)目完善的退出機(jī)制，愛(ài)爾蘭福利房項(xiàng)目受到了眾多投資人的青睞，成為愛(ài)爾蘭投資移民界的一面“旗幟”。

目前，愛(ài)爾蘭移民局已全面取消窗口期！申請(qǐng)人可以隨時(shí)遞交申請(qǐng)，不再受窗口期限制！

本文節(jié)部分選自 CBRE 2020年7月報(bào)告《社會(huì)福利房將是下一輪投資風(fēng)口嗎？》