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先說結論，在美國投資房產指望在短期迅速增值按照目前情況來說基本不可能實現，長期持有及招租就是第二條路，租金就成為了主要的投資回報。整體來說，美國住宅類地產投資風險較小，回報穩健，是值得考慮的一個投資項目。

就個人房產投資而言，美國房產投資與中國非常大的不同點是，相較于國內的炒房熱，了解中國一線城市房價的人都知道買房最關鍵的下手速度快。否則，一眨眼的功夫，房價就會翻好幾倍，后悔都來不及。在中國這種房地產市場中，根本不用在意空置的問題，巨額的房產的升值空間能夠在短期內就讓很多投資者收回成本，并且賺的盆滿缽滿。

可惜這種壯觀的景象在美國并不多見，除部分被炒（玩）熱（壞）了的地區。總體而言，房價的爬坡是個緩慢平穩的過程。期望五年內能倒手大幅盈利的，基本上只有舊房翻新之類的工程活；而期望房產自然增值的，一般需要5-10年。 

那么在美國投資房產，長期持有及招租就是很多投資者的主要選擇，租金也就成為了主要的投資回報。根據美國房地產經紀人協會（NAR）在2015年4月至2016年3月的統計數據，在美國當時所有的外國購房者中，來自中國的買家投資數量排名第一，購買總金額為270億美金，遠超排在第二位的加拿大人（89億），且中國買家人數比例占海外買家總數的14%，也遙遙領先。很多人知道投資房產會有回報，那投資房產具體的回報率該如何計算呢？

 對于將在美購置房產作為一種投資方式的人來說，計算購房回報率時主要考慮兩大因素：

1. 房屋本身的增值回報率。

有人會擔心房子會折舊導致房屋貶值，但值得注意的是，美國購房所購建筑物下的土地也永遠屬于業主，并且隨當地的經濟發展而升值。如下圖所示，近年來灣區房產逐年增值，特別是好學區內的房產即使在經濟不景氣的時候也沒有大幅度貶值。持有一套房產如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產增值的機會。從這個角度看，在美國投資房產回報率是很可觀的。

2.房屋的租金回報率。

 先了解現金買房的租金回報率的計算公式：

租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價

凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費用 + 出租產生的相關支出）

根據這個公式，首先我們來計算，

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社區同等條件的出租房屋的租金作為參照。充分利用好經紀人的信息優勢，確認周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現次數最多的租金價格，房屋租金年收入應使用比該數字稍低的價格，即可大致框定房屋租金年收入。

2.房屋持有費用及出租產生相關支出

一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等等。

房產稅:房產稅的稅率在每個州有所不同，從1%到3%不等，所以購房之前應先搞清楚目標房屋的稅率。

房屋保險：根據房屋價值、投保內容保險費用不等。

社區費：獨立屋一般沒有社區費，但有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此要交社區費。

空置期分攤:通常購買的房屋很少能立刻找到租戶，總會有一段空置時間，因此在計算每年平均凈房租收入的時候，應把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續約。我們以兩年租約計算，平均空置時間估計為一個月，空置期分攤到兩年即半個月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。

物業管理費：另外，海外投資人士往往并不居住于美國，對于房產的打理往往要借助物業管理公司。物業公司的收費一般是月租金的6%-12%不等，具體取決于服務內容。除非當地有親朋好友可以托付，才可以省下這筆服務費用，否則物業管理費也是成本計算的一部分內容。

以實際案例來具體分析一下租金回報率的組成情況，情況就十分明朗了。

在美國加州，房子出租后的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，凈回報率平均 在5-6%之間。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

最后，根據以上公式計算，如果投資回報率在3%-10%之間，那么恭喜你，你的投資是正確的。整體來說，美國住宅類地產投資風險較小，回報穩健，值得考慮。