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近些年來，中國炒房團的“威名”四起，日本、澳大利亞、加拿大等地遍布他們的身影。可是大家又知道德國是世界第四大經(jīng)濟體，僅次于美國、中國和日本，德國也是歐洲最大經(jīng)濟體，比英、法等國的體量都要大一些。

然而就房價而言，在主要發(fā)達國家中，德國比美、英、法、日都要低一些，而且長期穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)過嚴重的泡沫或危機，可謂是獨樹一幟。

那么，究竟是什么樣的原因造成的？對中國的房地產是否有借鑒意義？結合相關人員的探討以及深入的了解得出了一些結論，接下來讓我們一起看看德國房價背后的驚人發(fā)現(xiàn)。

1.德國的房價到底低不低？

橫向來比較的話，德國主要大城市的房價水平略低于歐洲其他大城市。

在歐洲的主要大城市中，倫敦的房價最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、羅馬和斯德哥爾摩等。柏林作為德國的首都和德國最大的城市，其房價只有德國另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）?？磾?shù)據(jù)的話，慕尼黑的人均收入和消費支出，都明顯高于柏林。

【注：柏林當?shù)卣{查機構發(fā)現(xiàn)，2015年，在慕尼黑，每個月的房租、食品等生活費為2045歐元（折合人民幣約15476元），人均月收入為2272歐元（折合人民幣約17194元）；在柏林，人均凈收入為1799歐元（折合人民幣約13614元），生活費約為1583歐元（折合人民幣約11980元）。

德國經(jīng)濟研究所（IW）每年都根據(jù)人口發(fā)展趨勢、勞動力市場、經(jīng)濟結構、文化科研水平和創(chuàng)新力指數(shù)等評分指標對德國69個超過10萬居民人口的城市和地區(qū)進行綜合實力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一直是第一名，許多國際大公司、金融機構和保險公司的總部都設在慕尼黑，而柏林排在40名左右?！?/p>

但與此同時，我們發(fā)現(xiàn)其實德國的房價也不是特別低，慕尼黑的房價和巴黎的差不太多。這一點應和最近幾年德國房價的快速上漲有關。2012年以來，柏林、慕尼黑的房價增速比倫敦還要快一點，且遠快于巴黎。萊坊房地產咨詢公司（Knight Frank）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年德國柏林的房價漲幅達到20.5%，慕尼黑的房價漲幅為13.8%。

不僅柏林和慕尼黑的房價上漲很快，德國其他大中城市的房價也上漲得很快。2012年以來，德國很多大城市的房價漲幅都在50%以上。雖然，德國漢堡的房價有所下降，但也主要是因為原來的房價偏高，2012年的時候房子每平方米的單價已經(jīng)有6500多美元（折合人民幣約43798元），而當時柏林的房價才3000美元（折合人民幣約20214元）出頭。

由此可見，經(jīng)濟基本面較好的德國，房價也慢慢趕上來了，并不是特別低，而經(jīng)濟基本面不太好的意大利、俄羅斯，其大城市房價還在下降中。

剛才是橫向比較。如果從縱向進行比較的話，德國房價長期以來的增長速度的確比較慢。從1985年至2015年的30年里，德國房價僅上漲了50%。作為比較，同期的澳大利亞、英國的房價上漲了400%-500%，美國、法國和加拿大的房價也都至少上漲了100%。

除了房價的上漲，一些國家也經(jīng)歷了房地產泡沫破滅所引發(fā)的危機。

日本在1985年至1991年經(jīng)歷了房地產泡沫破滅的過程。1991年房價大跌之后，房地產市場一直萎靡不振，2015年年底的實際房價指數(shù)還低于1995年年底的水平。不僅僅是日本，美國也經(jīng)歷過房地產泡沫所引發(fā)的危機，2007年美國房地產泡沫破裂所引發(fā)的次貸危機，最終演變?yōu)槿蚍秶慕鹑谖C。此外，在1990年前后，一些北歐國家也出現(xiàn)過一次較為嚴重的房地產泡沫。

放眼望去，在全球主要的國家中，唯有德國沒有出現(xiàn)過嚴重的房地產泡沫和危機。那么，德國房地產市場長期穩(wěn)定，房價較為親民的原因是什么呢？

2.城市化水平高

德國作為早期的工業(yè)化強國，城市化水平一直比較高。早在1970年，德國城鎮(zhèn)人口占比就達到了72.3%，進一步城鎮(zhèn)化的空間不大。到2016年，德國的城鎮(zhèn)化水平為75.5%，城鎮(zhèn)人口變化少，由此引發(fā)的對城市地產的增量需求較少。

除此之外，德國的城市體系呈多中心化，城市數(shù)量多，且分布較為均勻，形成了星羅棋布的中、小城市圈，單個城市的人口規(guī)模相對較小。

根據(jù)世界經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）2014年的統(tǒng)計，德國第一大城市柏林的都市圈人口僅有440萬，占總人口的比例僅為5.44%。作為比較，同為西歐國家的英國、法國的人口分布比較集中，第一大都市區(qū)倫敦、巴黎人口均在1200萬以上，分別占全國總人口的19.2%、18.2%。

德國人口的相對分散，還表現(xiàn)在城市的規(guī)模分布上。德國有11個人口在100萬以上的中型都市，且排名在前面的幾個大城市的規(guī)模相差不大。作為比較，英國、法國的第二大都市區(qū)的人口，都沒有超過200萬，和第一大城市的差距很大，而且人口在100萬以上的都市區(qū)只有5、6個，人口主要集中在最大的城市中。

【注：2014年德國總人口為8089萬，法國為6620萬，英國為6451萬。數(shù)據(jù)來源：OECD】

德國城市群的均衡發(fā)展，源于地理、政治、歷史多方面的因素。德國的城市主要沿幾大河流及其支流分布：西部的萊茵河（科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福），東部的易北河（柏林、漢堡）和南部的多瑙河（斯圖加特、慕尼黑）。這三條河流各自的輻射區(qū)域，基本把德國的領土覆蓋完了，而且各自造就了較大的城市。東有柏林，西有科隆，北有漢堡，南有慕尼黑，沒有出現(xiàn)某一方位一家獨大的情況。

在歷史上，德國經(jīng)歷過“日耳曼民族神圣羅馬帝國”時期。在那個歷史時期，帝國由數(shù)百個更小的附屬單位組成，其中有侯國、公國、郡縣和自由城市等。各地基本處于自治狀態(tài)，擁有自己的軍隊、朝廷，甚至有收稅的權力，每個侯國的最大城市都可以算是一個小的經(jīng)濟中心。

直到19世紀后期，柏林才正式成為德國的首都，人口才開始向柏林集中。由于以前侯國的主要城市已經(jīng)累積了一定人口，形成了一定的城市規(guī)模和產業(yè)基礎，再加上柏林作為首都的時間較短，所以德國人口分布相對分散。

第二次世界大戰(zhàn)結束后，德國被分割為民主德國和聯(lián)邦德國兩個部分，而曾經(jīng)的帝國首都柏林，自身還分裂成了西柏林與東柏林。這樣的局勢，導致柏林的發(fā)展受限，以致難以成為第一大城市。

德國的城際交通設施完善，各個城市的基礎設施水平比較平均。德國大中小城市之間以及城鄉(xiāng)之間的基礎設施、工作機會、社會保障、就醫(yī)條件等幾乎無差異，德國小城鎮(zhèn)的通訊、電力、供水等設施與大都市相比絲毫不差，醫(yī)院、學校、購物場所等一應俱全。

因此，很多德國的大企業(yè)并非出自大城市，比如大眾集團的總部位于人口只有12萬的沃爾夫斯堡，城中接近一半的人口都在大眾集團工作。所以，德國人對于居住地有足夠多的選擇，不必擠“獨木橋”般涌進大城市以獲得更好的工作機會和社會地位，反而中小城鎮(zhèn)對他們的吸引力更大一些。

德國各個城市都有自己的特點和定位，形成了自己的競爭力。柏林是文化、工業(yè)中心；漢堡是最重要的海港和最大的外貿中心；慕尼黑是博覽會之都、啤酒城，是生物工程學、軟件及服務業(yè)的中心；科隆是媒體業(yè)中心、香水之都和化工中心；斯圖加特是汽車城；法蘭克福是金融中心；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是歷史名城。這些具有獨自定位的城市，為德國經(jīng)濟的均衡發(fā)展奠定了基礎。

 3.人口老齡化嚴重，物價平穩(wěn)

人口老齡化是高收入國家的普遍現(xiàn)象，其中日本、德國尤為嚴重。2016年，德國65歲以上人口占比達到21.27%，僅次于日本（26.56%），超過法國（19.36%）、英國（18.35%）和美國（15.03%）等國家的水平。作為比較，世界平均水平為8.48%，中國為10.12%。

人口老齡化的直接影響，是新增人口減少，增量住房需求較少，減輕了房價的上漲壓力。由于老年人較多，人口流動也會減少，使得住房的需求相對穩(wěn)定，這也是一個穩(wěn)定房價的因素。

此外，“二戰(zhàn)”后德國物價平穩(wěn)，從1955年到2017年的62年里，物價上漲了3.86倍，年化通脹率僅為2.6%。和其他歐美國家相比，這個年化通脹率是很低的。例如，同期英國物價上漲了19.18倍，年化通脹率為5.0%；美國物價上漲了8.15倍，年化通脹率為3.6%；法國物價上漲了12.66倍，年化通脹率為4.3%。

德國穩(wěn)定的物價水平，使得居民利用房地產保值增值對抗通脹的動機就變得很低。

4.供應總量充足

從供給總量來看，德國的住房總量充足，住房套戶比（住房套數(shù)/家庭戶數(shù)）在1978年就達到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上。2016年時，德國的存量住房約有4170萬套，戶均套數(shù)約為1.02套。 

德國這種供應相對充足的狀況，并不是一蹴而就的，而是“二戰(zhàn)”以后大量建設的結果。

“二戰(zhàn)”幾乎摧毀了德國一半的住房存量。戰(zhàn)爭結束后，德國的1460萬戶家庭、6200萬人口卻只有940萬套房屋可供居住——通常都是兩三戶人家擠在一套住房里，然后德國就開始了大規(guī)模的建設。

建設的高峰時期集中在“二戰(zhàn)”后的30多年，1949—1978年年均建成61萬套住房，共建成約1830萬套住宅。到了1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得以緩解。

總量寬裕的時代到來以后，住房建設主要是由家庭規(guī)模小型化及需求升級引起的。1978年，德國人口達到8300萬的頂峰，其后轉為持續(xù)負增長，人口基本保持在8000萬-8200萬之間。

但是在1978—2009年，德國也增加了1100萬套住房。也就是說，在人口基本沒有增長的情況下，住房存量增加了近40%。目前，德國人口總數(shù)約為8200萬，住房存量已超過4000萬套，平均每兩人住一套房。

按照德國戶均人口2人計算，平均每戶約有1.02套住房。此外，由于德國的城市規(guī)模分布較為均勻，各大城市的房子都有價值，所以這些房子都是有效的供給。

5.三種建房方式

德國住房不僅在總量上充足，在住房供應結構上也很細致。通過嚴密的房地產規(guī)劃，德國政府首先考慮居民新增的購房需求，確定每年的住房供應總量。同時，考慮到居民的收入差距，政府對高、中、低檔房屋的結構做出明確規(guī)定，確定住房的供應結構，對社會福利住房專門規(guī)劃用地，市場差價由政府向開發(fā)商提供補貼。

德國住房供應的充足，與住房的供應方式有關。德國的土地是私有的，住房供應方式有多種，其中主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地產商開發(fā)。多種住房供應方式的并存，使得不同的供應者之間存在競爭關系，有利于增加房屋供應。

自建房、合作建房的存在，打破了開發(fā)商對房屋供應的壟斷。如果法律沒有明文禁止，個人或者公司就可以在其擁有的土地上開發(fā)房地產，并且還可享受住宅建設補貼。

其中，合作建房主要是通過住宅合作社進行。住宅合作社是為了滿足低收入群體住房需求而成立的一種居民互助的公共性組織，基本運作模式是“集中蓋房子、集中持有房子，最后再把它租給社員”。居民將錢存入住宅合作社，存款達到一定規(guī)模后獲得租用合作社房子的資格。